阳光100借街区商业冲刺港股IPO

    跟其他同量级未上市房地产企业相比，阳光100在香港上市，将使其拥有更低的融资成本，从在在日后竞争中获得更大优势，这或许将改变阳光100发展缓慢的“慢郎中”性格。
　　即将成为马年首家赴港上市的内资房地产企业阳光100中国控股有限公司在2月26日透露，其将发行5亿新股，并于3月13日挂牌上市。
　　早在去年12月份，中国房地产报就独家报道了易小迪结束IPO长征顺利通过香港联交所上市聆讯。
　　就在阳光100召开的上市新闻发布会上，易小迪在香港接受媒体采访时说，今后将聚焦两大主力产品，包括大型组合社区和商务综合体。其中组合社区的定位是青年白领的时尚社区，规模比较大，业态丰富；商务综合体融合地标性写字楼、商务街区、酒店、公寓、住宅于一体。会进一步加大两类产品的发展，未来占比会达到70%~80%。
　　阳光100集团常务副总裁范小冲2月27日对中国房地产报记者置评说：“目前机构投资者以及其他投资者都对我们转型街区综合体的战略表示看好。街区综合体能够为我们提供可持续的收益。”
　　IPO或帮“慢郎中”提速
　　2月27日，根据香港联交所的披露显示，阳光100此次发售5亿股新股，占公司扩大后股本约25%。其中4.5亿股国际发售，5000万股在香港发售。招股价范围介乎4港元至4.8港元之间，集资20亿港元至24亿港元。每手1000股入场费约4848港元。阳光100将于3月13日挂牌上市，联席保荐人为中金香港证券和花旗银行。
　　截至2013年11月底，阳光100土地储备1170万平方米，其中二线城市占61.8%，三线城市则占38.2%，68.9%为待发展物业。共有25个物业开发项目，遍布天津、重庆、武汉、长沙、南宁、济南、成都、烟台等15个城市。
　　在过去几年中，阳光100的毛利率并不稳定。2010年至2012年及2013年前三季度，该集团收入分别为人民币29.32亿元、29.39亿元、44.54亿元及21.89亿元。利润为2.70亿元、0.60亿元、3.84亿元及0.74亿元。阳光100主席兼行政总裁易小迪在香港对媒体解释说，主要由于毛利率较低的住宅项目占比增加，预计未来商业综合体占比回升，毛利率会改善。
　　以此次招股价中位数计算，阳光100招股所得款项净额约为20.71亿港元。
　　要求匿名的境外房地产投资基金联席董事在接受中国房地产报记者采访时置评说：“通过上市融资，阳光100将拥有更多的有效资金。而相较于以前，易小迪的企业在市场占有率方面将更显优势。”
　　他认为，如果跟其他同量级未上市房地产企业相比，阳光100在香港上市，将使其拥有更低的融资成本，从而在日后竞争中获得更大优势。“易小迪选择在香港上市，除了因为A股暂停房企IPO外，还看好香港较低的融资成本。如果未来他需要发债融资，那么这里利息低，使用资金的时间长，而且资金使用方面也更加方便，受阻碍小。”
　　匿名人士的研判也得到了范小冲的认可。他在接受中国房地产报记者采访时说：“上市后公司可以得到更充足的资金，这也为以后的发展打下良好基础。”
　　布局街区商业综合体谋上市筹码
　　易小迪曾经在2013年接受媒体采访时说，阳光100这几年最大的收获是完成了转型，不仅仅是产品上的转型，还有管理上的转型。
　　众所周知，阳光100在最近这些年不断被“边缘化”。这家曾经闻名全国的企业慢慢淡出一线城市，向二三线城市甚至四线城市游走。但是这种规模扩张的滞后也让易小迪找到了业务转型的有利条件。
　　于是从2004年开始，易小迪利用“船小好调头”的轻便优势，重新梳理企业的战略，逐渐开始走上一条“去住宅化，增加街区综合体的投资比重”的转型路途。他曾表示，阳光100只拿两种类型的地，一种是城市中心的商务综合体地块，另一种是郊区大盘。在早前获得的近郊大盘中，地段价值的变化也促使阳光100加大了商业地产比重。街区综合体在整体投资中的比重将提升到超过40%。
　　按照范小冲的说法：“城镇化的第一个过程是人口进入城市，所以住宅项目是主要产品。第二个阶段就是城市功能的升级。所以我们认为，做城市综合体可以作为城市升级的引擎。城市综合体还可以成为城市地标，这样就可以带来更多的价值。与此同时，当国家进行调控时，住宅会受到明显的影响，但商业综合体则可以避开政策所带来的不利因素。”
　　范小冲认为，综合体中的写字楼、商铺、公寓等业态相互带来人流等重要元素。“我们打造的不是传统的购物中心，而是更加注重体验式商业形态。这种形态类似三里屯的太古里。这种提高体验环节的商业模式可以有效避免电商所带来的冲击。所以我们希望这种街区商业综合体可以带来更多的社交、互动、体验的功能。”
　　目前，这种街区商业综合体成型产品主要包括柳州·阳光100窑埠TOWN、桂林·阳光100原味漓江以及阳朔·阳光100西街广场等项目。
　　范小冲告诉中国房地产报记者，目前集团全国土地储备大约1170万平方米，其中未来适合做街区综合体的土地占比约50%。“我们当时拿地的时候，地价很低。现在我们的一些土地周边已经变成了城市的CBD。”
　　根据中国房地产报记者得到的消息显示，目前阳光100所成型的街区综合体中自持部分大约占比30%。“我们自持的30%部分，都是一些重要的主营品牌店以吸引各大品牌，保证把街区商业做活。”范小冲对中国房地产报记者说，“街区综合体不仅仅是靠卖地，而是要依靠其自身盈利。”他举例说，要满足消费者的体验需求，需要购物商场的特色服务来支撑。比如经常举行一些定制性的娱乐活动，一些有针对性的优惠活动、会员活动等等，并且第一时间让消费者参与进来。“比如，在街区里面开一个酒吧，街区如果可以带来人流，那么他可以开到早上五点。”
　　范小冲告诉记者，由于不需要高层建设，这种综合体产品投资和建设周期要远远低于传统综合体，但是其毛利率可以达到40%。而另据媒体报道个别的街区上综合体毛利率可以到60%。“一般一个普通项目，几个亿就可以启动。”。他认为，这种模式符合当下的新经济时代的各种需求。“现在一些机构投资者和散户都看好我们这种模式。”范小冲表示。
　　上述匿名的房地产投资基金经理对中国房地产报记者置评说：“阳光100上市之后，对其转型打造街区综合体会带来很大的优势。充裕的资金会让其取得更多的优质地块。而根据易小迪的性格来判断，未来他们可能还会继续在二三线城市深耕。”
　　范小冲告诉中国房地产报记者：“我们从2004年开始尝试这种物业形态的建设，积累了足够的经验。我们不担心竞争对手会复制我们的产品，因为这不是几天就能学会的。”