中国商业地产走过十年峥嵘岁月稠，发生了五大变化，且将左右后十年走势。
作为深耕商业地产十五载的从业者，我经历了中国商业地产的萌芽、发展、崛起和变迁。回首和商业地产一起走过的这十年，感慨良多，总结了商业地产十年之变，供各位业内同仁参考与探讨。
从建筑业到服务业
从开发能力到资管能力
虽然房地产在国民生产总值（GDP）的分类中归在第三产业（即服务业），但在十年前，提起房地产，大众脑海里的关联产业首先是建筑业，在这被称为开发商黄金时代的十年中，几乎所有的开发商都把核心竞争力打造成开发建设产品的能力。而十年后，随着住宅调控政策影响不断加深，开发商角逐的战场已经从住宅开发领域转向了商业地产领域。
中国在商业地产领域堪称后起之秀，虽然起步较晚，但随着中国经济的不断崛起，在一二线城市已有多个超高层项目不断刷新天际线，荣获亚洲乃至全球范围的诸多美誉。在开发建设能力及产品水准上，迅速比肩欧美，比如不间断的电力供应方案、LEED铂金认证、极具现代设计感的建筑形态等等，均远远超越一些欧美发达国家从业者的预期。
然而，纵观目前中国写字楼整个行业，确实出现了软性能力没有跟上硬件技术的普遍问题，使得资产管理能力成为了衡量新一代核心竞争力的晴雨表。
因此十年之间，商业地产开发商也从强调开发能力，转变成以打造资管能力作为核心武器，实现楼宇的保值与增值、通过提升运营管理水平以实现更好的现金流回报等内容，使得资管能力成为了商业地产业主方核心管理层最关注的话题，机构投资者开始为长期投资寻求高质量、管理好的资产。
正是如此，以资产管理能力打造作为使命和目标的国际建筑业主与管理者联盟（BOMA）为业主方提供了国际标准和最佳实践，从租户满意度调查、BAR评估、COE认证到TOBY大奖都越来越受到商业地产业主方的欢迎。
以资产管理最为基础的日常评估工具——租户满意度调查为例，未来将发生两个改变：
其一，随着业内对资管能力认知的不断进步，本着发现问题提高运营管理水平的期望，可以预见由专业第三方牵头、符合国际标准、有后续解决方案的租户满意度调查等客观评价活动，将代替过往由楼宇物业管理团队自行开展的满意度调查，以避免既当运动员又当裁判员的情况，真实反映日常资产管理的各个环节细项中发现的问题。
其二，随着国内商业地产资产证券化创新的逐步推进，租户满意度的调查频率也将由国内的存量建筑每年一次、新建筑及正在进行重大装修建筑的每年两次，逐渐向欧美发达国家的每季度一次过渡。
总之，资管能力将成为未来十年持有型物业业主方持续关注的焦点。预计未来十年多数优质资产将被放置在投资机构的资产组合中。由于需要通过私募或公募形式募资，资产管理能力对于股东或投资者来说将成为更重要的考量因素。因此，良好的资产管理将直接影响机构的募资能力，资产管理能力也将成为投资决策的重要因素。
从产品升级到金融创新
行业需要标准化规范
十年前开发商的关注点在产品能力上。在众多论坛、研讨会上，你会听到无论是业主方还是代理行，大家讨论的都是网络地板、空调系统、LEED认证等关于产品升级以及楼宇品质提升的问题。
而十年后的今天，大家的关注点都不约而同地聚焦在ABS、CMBS、REITs等资产证券化问题上，尤其是拥有优质商业地产资产的持有方业主们，他们经历了十年的磨练，已经从打造产品能力、提升产品能力、关注资产管理能力延伸到金融创新能力的探索与实践。
提升楼宇品质旨在获取持续稳定的现金流，而拥有了现金流能力后，作为持有型物业的基础资产就变成了Money Tree，如何通过现金流收入来撬动资本进行融资或退出，资产证券化成为了商业地产发展的必经之路。
因此，具有持续、稳定、优质现金流的基础资产标的物才是金融创新最重要的根基命脉。展望未来，随着行业整体水准的提高以及资产证券化趋势的发展，行业标准的规范化、估值及评价体系的标准化将渗透到作为基础资产标的物——商业地产的各个领域。
例如，关于基础资产标的物的测量，可以参考由皇家特许测量师学会（RICS）发起，由八十余家国际组织联合推出的国际测量评价体系IPMS（International Property Measurement Standards）；关于基础资产标的物估值，可以参考和使用由RICS制定的国际估价标准红皮书 （RICS Red Book）；关于基础资产运营评价体系，可以参考BOMA国际最佳实践。
相信未来基础资产的甄选及评价体系也会陆续有一系列行业标准来规范。
从租户组合到生态重构
用户思维打造全渠道
还记得2006年年底，我做过一篇关于北京甲级写字楼市场的租户组合专题报告，受到业内同仁的好评，当时正值北京写字楼新增供应量入市高峰期，很多业主依据该报告作为判断自身楼宇未来租户组合预测的风向标。
当时业主方就非常重视楼宇租户来自于哪些行业、哪些才是和楼宇定位相匹配的主力租户群体、不同行业的租户需求有哪些不同的特点等等。例如，金融行业普遍对于用电、网络等要求更高；有些外资金融机构对于备用发电机还提出了特别需求；以律师事务所为代表的法律专业服务业更看重楼宇平面布局的实用性，提出了希望保障每位律师合伙人有足够的Private Room分配等要求……
可以说十年来业主方对于租户组合普遍重视，并且通过对于主力行业的B端需求偏好，在产品端不断优化楼宇品质。总之，十年前行业聚焦点都集中在企业作为租户的B端需求和痛点上。
而十年后，业主方关注的重点已经从B端的租户行业需求偏好，转移到对于C端租户员工从办公到生活服务需求的挖掘。
随着“互联网+”渗透到城市生活的各个领域，加之企业对于员工需求的重视程度也与日俱增，这就要求写字楼行业从业者都要从B端企业用户思维拓展延伸至C端企业员工个体，从最终用户的需求和思维出发，来重新构建和提升产品细节、管理精细化、服务品质以及服务延伸，用社交化的方式去联动写字楼的管理和运营。
而这种生态重构的核心动力正是用户思维，以此来打通商业地产全渠道的解决方案。
为了让商业地产空间内部的需求得到点对点的高效解决，有些业主方结合自身优势，自行研发了智慧空间服务系统APP应用，例如中粮的Coffice、华润的Officeasy、绿地的“时在”等。以Coffice为例，辐射了中粮广场周边3平方公里的服务资源、中粮集团产业链资源、互联网服务平台资源等。
而这样的解决方案在帮助楼内用户使用移动端实现办公空间租赁、空间预定、活动报名、物业保修、投诉建议等情况的同时，还可以汇集大量数据，分析用户行为，形成商务办公环境生态系统的良性循环。
有些科技服务商也发现了渠道痛点，致力于为B端楼宇、企业及C端白领用户提供智慧系统服务。
以楼小二为例，依托云计算和移动互联网技术，以自助式访客服务为切入点，为楼宇提供企业和个人的双服务，利用自建物流分拣中心、专属客服、驻楼物流服务专员、个企APP等方式，帮助中小企业解决非核心业务，给白领8小时工作之余带来情趣。将企业线上服务、企业线下服务、物业增值服务、个人生活四大链条串联起来，形成了楼宇物业管理、企业、白领、周边供应商的商业写字楼生态服务平台。
从物业管理到智慧运营
十年前谈起商业地产项目的物业管理，往往停留在以保安、保洁、维修等为代表的“劳动力驱动型”的视角里。然而十年后，随着物联网、自动化及人工智能技术的快速发展，商业地产领域也在经历变革，向“智力驱动型”的智慧运营管理来转变，以应对物业管理所遇到的传统瓶颈、现实难题及未来挑战。
物业管理的传统瓶颈之一是设施设备管理。因耗资巨大、专业性极强、且缺乏足够可量化的数据，设施设备管理往往成为管理层重大预算决策和有效实施的壁垒或盲区。而通过FM（Facility Management，即设备设施管理）知识平台化以及大数据联动，可以提供行之有效的解决方案。
以设施之家（FMC）为例，其智慧设施管理平台把FM知识和标准体系植入平台，实现知识与工作的无缝结合，大大提升工作质量，降低个人差异影响，形成更加客观公允的结论。
此外，大数据的应用也对系统形成的结论提供了重要的支撑依据。大数据包括人和物，即以员工和客户两方面体现人的大数据，以设施设备体现物的大数据。人的数据通过移动互联网实现连接，物的数据则通过物联网实现连接，然后再通过云技术和人工智能实现对大数据的分析，从而实现智慧运营。
除了设备设施这一传统挑战，空气质量越来越成为物业管理的现实难题，尤其是冬季北方雾霾引起的室内空气质量问题，大大降低了租户的满意度及忠诚度。随着技术创新及楼宇实践，空气净化技术也从移动式空气净化器、活性炭吸附发展到智能管理。
以空气质量解决方案提供商Air Supply为例，其通过采用物理过滤法新风设备这一新技术与其自主开发的楼宇空气治理监测系统智能联动，利用监测系统实时了解空气质量，从而发现问题以及检测设备运行状况，实现楼宇科学运营管理，有效降低楼宇在系统、设备维护以及运营方面的成本，提升物业管理效率，同时满足租户对空气质量的更高要求。
随着空间用户消费升级、体验升级的需求，运营管理者面临的新挑战将是空间管理者如何与空间使用者形成持续有效的互动习惯，增加用户的忠诚度，同时带来新的商机。
例如，联合办公新锐——“梦想加”就通过一个ID连接所有办公资源，即通过硬件设备、软件平台的管理，使不同办公区域、会议室、流动工位的使用权限都可以根据使用者的需求身份进行划分；由智能网络无线连接的打印、会议屏幕等办公设施，来实现远程、流畅的流动办公体验。智能硬件安装在空间的各个角落，每天将数据及时全面地反馈至软件平台，形成一个完整的智能系统，连接起空间与人关联的每个细节，达到空间与人的智能互动。
放眼未来，智慧运营将渗透在科技化、平台化、标准化、数据化、可视化、人性化等诸多方面，来助力楼宇的全方位管理品质提升。
从火拼拿地的寒冬
到存量资产的春天
十年前，全国共出让土地面积约23.25万公顷，其中招拍挂出让面积6.65万公顷，仅占总面积的28.6%。十年后，全国出让国有建设用地约22.14万公顷，其中，招拍挂出让土地面积20.44万公顷，占到出让总面积的92.3%。
十年间，随着土地招拍挂占比增长了约64个百分点，全国商业用地平均地价上涨了180%，住宅用地平均地价上涨了252%。而对比十年前后，珠江三角洲地价更是以商业626%、住宅282%的增幅领跑全国。期间各地地王频现，火拼拿地引发了一轮又一轮针对房地产市场宏观调控的寒冬。
目前，在地价居高、面粉比面包贵的现状下，我们看到城市中心尤其是一线城市核心区土地供应越来越少；另一方面，一些建筑品质较差、品相功能落后，或建筑本身没有硬伤却因经济效益下滑，或因历史问题长期闲置的楼宇在一线城市并不鲜见，且往往占据了城市中心的核心位置，造成了严重的社会资源浪费。因此，旧楼改造、城市更新的存量资产机遇浮出水面。
在房地产发展相对成熟的市场，如英国、中国香港，城市更新或城市再生已经有几十年发展历程了，原来的停车楼、宿舍楼、垃圾场被申请旧楼改造或拆除重建，当地规划审批部门根据经济发展及城市规划调整为更加符合当地稀缺用途的物业用地属性，赋予该地块新的生命价值以匹配当地经济生活发展的需要，有效地盘活了存量资产，或提高效率，或利于民生，避免资源闲置浪费造成的损失。
展望未来，随着核心商圈的新增土地供给越发有限，盘活存量资产的春天悄然来临。随着政府的积极引导和相关政策规范的陆续出台，城市更新、盘活存量将迎来百家争鸣的时代，不仅带动商业不动产开发，更重要的是迎合实体经济环境更新以承载政府社会工程的高位战略目标，带动区域经济的进一步发展。
结语
蓦然回首，商业地产这十年间浪潮不断、日新月异，从建筑业到服务业，从开发能力到资管能力，从产品升级到金融创新，从孤军奋战到行业标准化规范，从租户组合到生态重构，从火拼拿地到存量资产……
作为商业地产人，大家十年磨一剑，一朝试锋芒。但凭市场风起云涌，我自笑看云卷云舒。未来十年，商业地产界将面临更大的竞争与挑战，当然也酝酿着更多的创新和机遇。
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