2022年，房地产业的底色是焦灼。
正如新城控股(601155.SH)在2022年年报中所坦承的——大环境“风雨交加”，房企“危机频发，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段，业务持续缩量”。
这种形势下，销售回落是可预判的。呈现在数据上，国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售金额为13.3万亿元，同比下降26.7%，重回2017年水平；销售面积为13.6亿平方米，同比下降24.3%，销售金额和面积同比增速较2021年分别下降31.5和26.2个百分点。近八年来，全国商品房销售金额和面积首次出现下滑。
投射到业内企业的表现上，“亏损”“下降”等词在它们的年度词条中高频出现，大部分标杆房企的销售业绩低于上年同期水平，平均跌幅在20%-30%。此时，正增长盈利底线失守，行业下行周期如何穿过，几乎是这类房地产企业不可调和，且必经的阵痛。
也许正是如此，“韧性”一词在2022年被各企业在各种场合频繁提及。韧者笃行，韧则行远。这句谚语体现的精神与新城控股一直信奉的“骆驼精神”不谋而合。财报发布后的业绩交流会上，新城控股董事长王晓松表示：“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方”。
行业筑底时，韧性可以成为企业穿越周期的底气。
3月31日，新城控股发布2022年年度报告。报告显示，公司全年合同销售金额达到1160.49亿元，合同销售面积约为1191.52万平方米；实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。此外，公司整体毛利率保持稳定，为20.03%；截至报告期末，公司总资产达4579.07亿元。
在财务数字无法言尽的地方，新城也在思考，近几年行业的周期沉浮，带来了什么样的教训与启示？面向未来，当新周期来临时，该以什么样的姿态探索新的增长空间？又该如何探索？
以长期的确定性平滑周期里的不确定性
中国社会科学院经济研究所教授刘煜辉在做中国经济形势分析与展望时提出了一个观点——唯有确定性可以穿越波动。他这里的“确定性”指业绩兑现的确定性和增长的确定性。
将这个观点引入房地产业，可以引申为，以长期的确定性来对抗短期恐慌，平滑周期里的不确定性。
对新城控股来说，其“确定性”的表现之一便在于对“住宅+商业”双轮驱动运作模式的坚定执行。新城以住宅开发为主，同时选取优质地块进行商业综合体的开发运营。主要从两方面发力，一方面是沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升；另一方面是不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。
2012年，常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场相继亮相，标志着新城控股开启了商业模块的探索之路。从新城方面看来，先期布局商业地产，即是选择了需要投入大量精力、兼顾增长性与盈利能力的商业模式。
如今在开发业务将触“天花板”的当下，再回头看新城的这个选择，不得不认可它的前瞻眼光。
时间也最终验证了先期投入的必要性：根据年报，2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。
百亿营收背后，新城控股布局多年的商业版图浮现。截至3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。新城在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
同步提升的产品与服务品质带来高盈利，财报披露，2022年物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%。
这一数据显示出新城双轮驱动战略的优势。在新城管理层看来，“相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于公司穿越周期。”
吾悦广场的“能量”
在“轻重并举”的双轮驱动2.0战略的指引下，吾悦广场一直在为新城控股争取更多的底气以应对周期的波动。
有智库分析认为，2022年新城控股商业运营业务在收入和占比方面实现了“双增长”，主要就是因为新城吾悦广场数量增加以及商业运营实力的不断提升。如上文所述，已经形成规模化的吾悦广场对公司收入规模的贡献逐步加大。
进一步拓展，吾悦广场更聚合的能量释放效果在利润方面显现。需要重提财报里一个亮眼的数据——即72.6%，新城控股出租管理业务的毛利率。专业人士认为，这个高比例的毛利率为公司的整体毛利率、加权平均净资产收益率(ROE)、净利润等核心指标提供支撑。比如，报告期内新城控股的净利润现金含量平均达到294.91%，处于行业前列。
财报披露，2022年，居民消费和众多品牌商户开新店意愿均受到较大影响，吾悦广场也承受了较大的经营压力。然而，这种压力却引导新城控股走上了不断寻找商业健康可持续发展的模式和路径的发展方向。
据悉，基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析，2023年新城商业启动深度运营战略模式升级。
该模式以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值。与传统运营思路相比，深度运营致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。
新城控股相信，随着深度运营这种具有更高效率的购物中心运营模式落地，新城商业的运营竞争力或将进一步提升。
还值得指出的是，除了自身营收为公司贡献稳定现金流，高质量商业运营优质的底层资产还能为企业穿越周期再添一部分筹码。比如，持有大量吾悦广场的新城能够通过经营性物业贷获取融资性现金流。
管理层介绍，2022年有22座吾悦广场落地经营性物业贷，替换金额约64亿元，为融资性现金流提供了重要补充；且还有近50座广场没有融资，可以形成融资增量。
高质量安全观
当高质量发展指标取代高速增长指标，意味着经济发展的底层逻辑已经悄然改变。因此，现在看房企的业绩时，更应该考虑的是质量高不高，而不是只关注单纯的指标增长。
“高质量”在财务领域的表现形式为安全、自律。
行业深度调整期内，财务安全是最后的底线。只有守住安全，才有可能在新周期来临时保持稳步发展。
为此，新城控股一方面稳现金，一方面降负债。
财报显示，截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。2022年，公司整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。
债务方面，新城控股继续压降有息负债，进一步优化债务结构。截至2022年底，公司期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位；合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。此外，2022年，公司还偿还了127.91亿元境内外公开市场债券。
安全的财务，为新城控股在行业周期的更迭中，带来了融资端的优势。
将时间拨回2022年5月，新城控股通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；次月，境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债。
之后在9月和12月，公司在中债增全额担保支持下，分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平。公司150亿元中票注册额度也在年底正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持。
时间来到今年3月，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。
随着政策回暖，房地产业的这轮风波应当已经接近尾声，此时正临近新周期的开端。可以预见，这一轮大浪淘沙后，行业将进入一个新的分水岭。而新城控股恰巧在今年迎来了三十“而立”，也许正因如此，轻装上阵的它在今年会如何探索新空间才更有看头。
